Ara
  • Olga Ateş

2014 Takvim Yılında Elde Edilen Gayrimenkul Sermaye İratlarının Beyanında Özellik Arz Eden Durumlar

Ali TERZİ Mustafa ATMACA

Vergi Dünyası Dergisi

ÖZ: 2014 takvim yılında elde edilen gayrimenkul sermaye iratlarının beyan edilmesinde dikkat edilmesi gereken hususların başında konut kira gelirleri için Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesinde öngörülmüş olan istisna gelmektedir. Anılan hükümden farklı sonuçlar çıkarılarak yanlış uygulamaların yapılması muhtemel olduğundan konuyu örnekler vermek suretiyle detaylı olarak ortaya koymak suretiyle mükelleflere yol gösterilmeye gayret edilmiştir. Diğer yandan iratların beyan edilmesine ilişkin diğer husularda dikkat edilesi gereken konular açıklanmıştır.

Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul sermaye iradı, konut istisnası, safi hasılat, gayrimenkul olarak değerlendirilen mal ve haklar, kira gelirleri, gayrisafi hasılat, gayrimenkul

1. GİRİŞ

Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde yer verimiş olan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, iritfak ve intifa hakkı sahipleri tarafından kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler gayrmenkul sermaye iradı adı altında gelir verisine tabi tutulmaktadır. Gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde özellik arz eden hususlar ile 2014 takvim yılında elde edilen konut kira gelirlerine ilişkin uygulanacak olan istisna hakkında gelir vergisi kanununda yapılan düzenleme bu yazımızda değerlendirlecektir.

2. GAYRİMENKUL SERMAYE İRADININ KAYNAKLARI

Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde gayrimenkul sermaye iradının elde edilebileceği unsurlar aşağıda yer verilen şekilde tadadi olarak sayılmak suretiyle açıklanmıştır.

a) Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,

b) Voli mahalleri ve dalyanlar,

c) Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,

ç) Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

d) Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar,

e) Telif hakları,

f) Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,

g) Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

Bu noktada ihtira beratları ile telif haklarından elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde özellik arz eden bir hususa değinmeden geçmek konunun eksik ele alınmış olmasına neden olacağından, ihtira beratının mucitleri veya kanunî mirasçıları ile telif haklarının müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançların gayrimenkul sermaye iradı olarak değil serbest meslek kazancı olarak değerlendirilmesi gerektiği açıklamasının yapılması gerekmektedir.

Diğer yandan sözkonusu mal ve hakların, ticarî veya zirai bir işletmeye dahil olması halinde, anılan unsurlardan elde edilen iradın da doğal olarak ilgisine gore ticari veya zirai kazancın tespitinde dikkate alınması gerekecektir. Burada esas olan zikredilen mal ve hakların işletmeye dahil bulunması olduğundan işletmeye dahil bulunmayan ancak tacirlere ait olan mal ve haklardan elde edilen iratların tespiti yine gayrimenkul sermaye iradına ilişkin hükümlere gore yapılacaktır.

Ayrıca, konuya ilişkin özellik arz eden bir diğer hususu ise herhangi bir vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile halk arasında icar olarak adlandırılan bilfiil zirai faaliyete bulunmaksızın sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri de gayrimenkul sermaye iradı olarak gelir vergisine tabi tutulur.

3. GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARININ ELDE EDİLMESİ

Gelir Vergisi Kanununda yer alan yedi gelir unsuru açısından gelirin elde edilmesi farklılık arz etmektedir. Bazı gelir usurları için gelirin tahhakkuk etmiş olması vergileme açısından yeterli görülmekte iken bazı gelir unsurları için gelirin tahsil edilmiş olması vergilemenin yapılabilmesi için ön şart olarak kabul edilmiştir. Gayrimenkul sermaye iratları açısından ise, gelirin elde edilmesi tahsil esasına bağlanmıştır. Diğer bir anlatımla, gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilebilmesi için, gelirin nakden veya ayın olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.

İradın TL, döviz veya çek alınmak suretiyle tahsil edilmesi nakden tahsil kapsamında değerlendirilmektedir. Burada özellik arz eden husus ise tahsil edilen bedellerin ilgili olduğu dönemlerin tespitidir. Bir örnekle konuyu açıklayacak olursak, Bay K 2012 yılında, 2012 yılı için 5.000-tl, 2013 yılı için 6.000-tl 2014 yılı için 7.000-tl ve 2015 yılı için ise 8.000- tl olmak üzere toplam dört yıllığına kiraya verdiği konutundan 2014 yılının Mart ayına kadar herhangi bir kira geliri ayni veya nakdi tahsil edememiş olduğunu ancak kiracının 2014 yılının Mart ayında 20.000-tl kira ödemesinde bulunduğunu ve kira kontratında geç ödemeye bağlı olarak faiz ödemesinin öngörülmemiş olduğunu kabul ettiğimizde, Bay K tarafından geçmiş takvim yıllarına ve 2014 yılına ilişkin olarak 2014 yılında tahsil edilen kira gelirinin 2014 takvim yılı geliri olarak beyan edilmesi gerekmektedir. 2015 yılına ilişkin olarak tahsil edilen 2.000-tl ise 2015 takvim yılı geliri olarak beyan edilecektir.

İradın döviz cinsinden tahsil edilmesi halinde ise tahsilat tarihindeki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru kullanılmak suretiyle döviz türk lirasına çevrilerek elde edilen hasılat tespit edilir.

İradın ayın olarak alınması halinde, ayınlar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedelleri ile paraya çevrilmek suretiyle hasılat tespit edilir.

4. KİRA GELİRLERİNİN BELGELENDİRİLMESİ

Konut olarak kiraya verilen her bir gayrimenkul için asgari 500 TL kira geliri elde edilmesi halinde veya işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerde ise kira miktarına bakılmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri tarafından düzenlenen dekont veya hesap bildirim cetvelleri veya bu mahiyetteki belgelerle tevsik edilmesi zorunludur. Günümüzde iyice yaygınlaşmış olan interaktif bankacılık kullanılmak suretiyle yapılan kira ödemeleri de internet bankacılığından alınacak dekont çıktılarıyla tevsik edilebilmektedir. Yukarıda yer verilen açıklamlara aykırı işlem yapanlar hakkında ise Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’i tutarında ceza kesilmesi öngörülmüştür.

5. EMSAL KİRA BEDELİ

Gelir Vergisi Kanununun 73 üçüncü maddesinde, kiraya verilen mal ve hakların kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olamayacağı, bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılacağı açıklamalarına yer verilmiştir. Bu hükümden de anlaşılacağı üzere bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılan mal ve haklar açısından emsal kira bedeli tespit edilecek ve bu bedel gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabi tutulacaktır. Ancak herhangi bir şekilde bedel mukabili başkalarının kullanımına bırakılan mal ve haklar açısından bir bedel alındığının bankadan veya bu mahiyetteki bir kurumdan alınacak belgelerle tevsik edilmesi halinde emsal kira bedelinin uygulanması mümkün değildir. Zira bu konuya ilişkin yayımlanmış olan sirkülerde aynı hususlara yer verilmekte, emsal kira bedelinden düşük olsa dahi bir bedel mukabilinde mal ve hakların kiraya verilmesi ve tahsil edilen kira tutarlarının da tevsik edilmesi kaydıyla anılan mükellefler açısından emsal kira bedelinin uygulanamayacağı hususu açıklanmaktadır. Bu nedenle kira bedelinin düşük olması halinde emsal kira bedelinin uygulanacağına ilişkin açıklamaların doğru olmadığını vurgulamakta fayda vardır.

Dolayısıyla gayrimenkul kapsamında değerlendirilen mal ve hakların ancak bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması halinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır.

Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. O bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin % 5’idir.Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10 esas alınır.

Örnek: Ali Salih Bey, emlak vergi değeri 500.000-TL olan bir apartman dairesini 2014 yılında 15.000-TL ye arkadaşının kullanımına bırakmış ve kira tutarlarını da banka hesabı vasıtasıyla tahsil etmiştir.

Bu durumda, Ali Salih Bey hernekadar emsal kira bedelinden (500.000*0,05=25.000) daha düşük bir bedelle gayrimenkulünü kiraya vermiş olsa da kira bedelini tahsil ettiğine ilişkin tevsik edici belgeleri ibraz edebileceğinden dolayı hakkında emsal kira bedeli uygulamasına gidilmesi mümkün olmayacaktır. Diğer bir ifadeyle Ali Salih Bey başka gelirinin olmadığı varsayımı altında gayrisafi hasılat olarak 15.000-TL yi beyan edecektir.

Aşağıda belirtilen hallerde ise emsal kira bedeli esası uygulanmaz:

a) Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,

b) Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Örnek olarak, mal sahibi baba, cocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.)

c) Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,

ç) Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

6. KİRA GELİRLERİNDE İSTİSNA UYGULAMASI

Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden 2014 takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 3.300 Türk lirası gelir vergisinden istisna tutulmuştur.

Ancak istisna haddinin üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde veya ticari, zirai veya mesleki kazancın yıllık beyanname ile bildirilmek mecburiyetinde olunması hallerinde anılan istisnadan yararlanılması mümkün değildir.

Diğer yandan 6322 sayılı Kanunun 5 inci maddesiyle Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesine eklenen hüküm ile 1.1.2013 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere; istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanların bu istisnadan faydalanamayacakları hüküm altına alınmıştır.

Madde sistematiğine bağlı kalarak istisna uygulamasını detaylandırmak gerekirse, anılan istisna sadece mesken olarak kiraya verilen konutlar için uygulanacak, istisna haddinin altında kira geliri elde edenler beyanname vermeyecekler, istisna haddinin üzerinde gelir elde edenler ise istisna tutarını aşan kısmı beyana konu edecekler, gelirin hiç veya eksik beyan edilmesi veya ticari zirai veya mesleki kazancın yıllık beyanname ile bildirilmek durumunda olunması halinde ise anılan istisnadan yararlanılması mümkün olmayacaktır.

Ayrıca yukarıda yer verilen hususlara ilave olarak, konut kira gelirini elde eden kişinin Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yer alan tarifenin üçüncü diliminde ücretler için belirlenen tutarın (97.000-TL) üzerinde ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve irad elde etmesi halinde, anılan istisnadan yararlanması mümkün olmayacaktır.

Mesken kira gelirinin istisnadan yararlanıp yararlanamayacağına yönelik tutarın tespitinde ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratların ayrı ayrı veya birlikte elde edilmesine bakılmaksızın, elde edilen kazanç ve iratların brüt tutarlarının toplamı dikkate alınacak ve anılan kazançların beyan edilip edilmememesinin veya bu kazançlara istisna uygulanıp uygulanmamasının önemi bulunmamamktadır.

Elde edilen konut kira gelirinin istisna haddinin altında kalması halinde ise, sözkonusu kazanç ve iratların toplamı 103 üncü maddede yer alan tarifenin üçüncü diliminde ücretler için belirlenen tutarı (97.000-TL) aşsa dahi anılan konut kira geliri için beyanname verilmeyecektir.

Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için 3.300 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.

Diğer yandan mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

Bir kişinin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, ise istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

İstisna uygulamasına ilişkin örneklere aşağıda yer verilmiştir.

Örnek 1: Ahmet Hamdi Bey 2014 takvim yılında, konut olarak kiraya vermiş olduğu gayrimenkulünden 3.500-TL kira geliri elde etmiş, aynı zamanda tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş brüt 40.000-TL işyeri kira geliri ve 45.000-TL de mevduat faiz geliri elde etmiştir.

Ahmet Hamdi Beyin elde etmiş olduğu konut kira geliri 2014 yılı için geçerli olan 3.300-TL lik istisna sınırını aştığından, istisnadan yararlanıp yararlanamayacağının tespitinde, elde edilen gelirler toplamının 97.000-TL yi aşıp aşmadığının tespiti gerekmektedir. Dolayısıyla 2014 takvim yılında elde edilen gelirlerin toplamı (3.500+40.000+45.000) 88.500-TL 97.000-TL yi aşmadığından, kanut kira geliri için istisna uygulanacaktır.

Örnek 2: Aysel Kale Hanım 2014 takvim yılında konut olarak kiraya vermiş olduğu gayrimenkulünden dolayı 97.500-TL kira geliri elde etmiştir ve başka bir geliri de bulunmamaktadır. Dolayısıyla Aysel Hanım 2014 yılında 97.000-TL nin üzerinde bir gelir elde ettiğinden dolayı istisna uygulamasından yararlanamayacaktır.

Örnek 3: Ali Sadi Bey 2014 takvim yılında, konut olarak kiraya vermiş olduğu gayrimenkulünden dolayı 6.000-TL kira geliri ile birlikte ortağı olduğu anonim şirketten tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş brüt 92.000-TL kar payı elde etmiştir.

Gelir Vergisi Kanununun 22 inci maddesi uyarınca anonim şirketlerden elde edilmiş olan kar payının yarısı gelir vergisinden istisna edilmiş olsa dahi, konut kira geliri açısından istisnadan yararlanılıp yararlanılamayacağının tespitinde kar payı tutarının tamamı dikkate alınacaktır. Dolayısıyla elde edilen gelir toplamı (92.000+6.000) 98.000-TL 97.000-TL yi aştığından mesken kira geliri için istisnadan yararlanılması mümkün olmayacaktır.

Örnek 4: Halime Hanım 2014 takvim yılında sosyal güvenlik kurumundan aldığı 45.000-TL emekli maasının yanında 75.000-TL de konut kira geliri elde etmiştir.

Hernekadar emekli maaşları gelir vergisine tabi olmasa da konut kira gelirlerine istisna uygulanıp uygulanmayacağının tespitinde dikkate alınacaktır. Dolayısıyla gelir toplamı olan (45.000+75.000) 120.000-TL 97.000-TL yi aştığından mesken kira geliri için istisnadan yararlanılamayacaktır.

Örnek 5: Kamu kurumunda aylık brüt 4.490 TL maaşla çalışan Temel Bey, 1/7/2014 tarihinde emekli olup, 60.140 TL emekli ikramiyesi almış ve kendisine 2.700 TL emekli aylığı bağlanmıştır. Ayrıca 2014 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 7.500 TL kira geliri elde etmiştir.

Temel Bey in 2014 yılı içerisinde elde ettiği 7.500 TL'lik mesken kira gelirinin istisna haddi üzerinde olması nedeniyle, istisnadan yararlanılıp yararlanılamayacağının tespitinde bu tutar da hesaplamaya katılacak olup, elde edilen tüm gelir (kazanç ve iratlar) toplamının da 97.000 TL'yi aşması durumunda istisnadan yararlanılması söz konusu olmayacaktır.

Temel Bey in 2014 yılı içerisinde elde ettiği [(6 x 4.490) + 60.140 + (6 x 2.700) + 7.500 =] 110.780 TL nin, 97.000 TL yi aşması nedeniyle, 7.500 TL'lik konut kira geliri bakımından istisna uygulanması söz konusu olmayacaktır.

7. GELİRİN TESPİTİNDE İNDİRİLECEK GİDERLER

Gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

a) Götürü Gider Yöntemi

b) Gerçek Gider Yöntemi

Gayrimenkul sermaye iradı elde edilen mallardan bazıları için götürü gider yöntemi bazıları için ise gerçek gider yönteminin seçilmesi mümkün değildir. Bu seçimin malların tümü için yapılması gerekmektedir. Ancak götürü gider yönteminin seçilmesi halinde iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönülmesi mümkün değildir. Hakların kiraya verilmesinden elde edilmiş olan kira gelirinin bulunması halinde ise götürü gider yönteminin seçilmesi mümkün değildir. Örnek verecek olursak, konut kira gelirinin yanında, hakların kiraya verilmesinden elde edilmiş olan gelirin olması ve bu gelirlerin beyan edilmesi halinde, hak kira gelirinin beyan ediliyor olmasından dolayı götürü gider yönteminin seçilmesi mümkün olmayacaktır.

7.1. Götürü Gider Yöntemi

Bu yöntemin seçilmesi halinde, kira gelirlerinden istisna tutarı düşüldükten sonra kalan gelirin % 25’i oranındaki götürü gider gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirilebilecektir.

7.2. Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler

Bu yöntemin seçilmesi halinde safi gelirin bulunabilmesi için brüt kira geliri tutarından aşağıdaki giderlerin gerçek tutarları indirilebilir.

Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

a) Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,

b) Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

c) Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,(Burada harcamanın kira geliri elde edilen konutlara ilişkin olması ve istendiğinde tevsik edilmesi gerekmektedir. Ancak kira geliri elde edilmeyen bir konut için yapılan borçlanma nedeniyle ödenen faiz giderinin diğer gayrimenkullerden elde edilen gelirden düşülmesi mümkün değildir.)

ç) Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz. İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller için bu indirimden yararlanılması mümkün değildir.)

d) Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

e) İrat elde edilen gayrimenkuller için hesaplanan amortismanlar,

f) Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri (Bu giderlerin anılan gayrimenkulün genişletici veya değerini artırıcı nitelik taşıması halinde maliyete eklenerek amortisman gideri suretiyle indirime konu edilmesi gerekmektedir.),

g) Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

ğ) Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli, (Kanun maddesi kira ile oturulan evin Türkiye sınırları içinde olup olmadığına bakmaksızın anılan ev için ödenen kiraların gider olarak dikkate alınabileceğini belirtmesine karşın Gelir İdaresi tarafından yurtdışında kira ile oturulan ev için ödenen kira bedellerinin gider olarak düşülemeyeceği yönünde görüşler vermiştir. Ancak bu konuya ilişkin yargı mercileri tarafından verilen kararlarda yurt dışında ödenen kira bedellerinin gider olarak dikkate alınabileceği yönündedir.)

h) Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, irat elde edilen mal ve haklara ilişkin yukarıda yer verilen giderlerle ilgili belgelerin beyannamelere eklenmesi gerekmemekle birlikte, beyannamenin verilmesi gereken yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince anılan belgelerin saklanması ve istendiğinde ibraz edilmesi gerekmektedir.

7.2.1. Gerçek Gider Yönteminde İstisnaya İsabet Eden Giderin Hesaplanması

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmının, gayri safi hasılattan indirilmesi mümkün değildir.

Örnek: Aleyna Alın Hanım, kiraya vermiş olduğu konutundan 2014 yılında 16.500 TL kira geliri elde etmiş, anılan konuta ilişkin ise 5.000-TL harcama yapmıştır. Aleyna Hanımın başka geliri bulunmamaktadır ve gerçek gider yöntemini seçmiştir.

Bu durumda istisna tutarının toplam hasılata oranı bulunur. Görüleceği üzere istisnanın toplam hasılatın içindeki payı (3.300/16.500) 1/5 dir. Bu durumda Aleyna Hanımın yapmış olduğu giderlerin 1/5 i istisnaya isabet ettiğinden dolayı indirilemeyecek 4/5 i ise indirim konusu yapılacaktır. Dolayısıyla indirim konusu yapılabilecek gider toplamı 4.000-TL dir.

8. ZARAR OLUŞMASI

Sermayede meydana gelen azalmaların zarar kabul edilemeyeceği ilkesinin yansıması olarak gayrimenkul sermaye iradına konu olan mal veya haklarda meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi tutarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler.

Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir.

Ancak, sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda doğan zararın ve konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan indirim konusu yapılan iktisap bedelinin % 5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılması söz konusu değildir.

9. BEYAN

Gelirin sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilmiş olması ve gelir tutarının da 2014 yılı için öngörülmüş olan 3.300-TL tutarındaki istisna haddini aşması halinde bu gelirler için beyanname verilmesi gerekecektir. Gelirin bu tutarı aşmaması halinde beyanname verilmeyecektir.

Gelirin sadece tevkif suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira gelirinden ibaret olması halinde ise, Gelir Vergisi Kanununun 86/1-c hükmü uyarınca 2014 yılı için 27.000-TL yi aşması halinde bu gelirler için beyanname verilmesi gerekmektedir. Gelirin bu tutarı aşmaması halinde beyanname verilmeyecektir.

Konut kira gelirleri ile tevkif suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira gelirinin birlikte elde edilmesi halinde ise, konut kira gelirinin beyanı istisna tutarını aşıp aşmadığına gore belirlenecek, işyeri kira gelirinin beyan edilip edilmeyeceği ise istisna tutarı düşüldükten sonra kalan konut kira geliri ile işyeri kira gelirinin toplamının 27.000-TL yi aşıp aşmadığına göre belirlenecektir.

Mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı gelir vergisi kanununun 86/1-d maddesi uyarınca 2014 yılı için 1.400-TL yi aşan gelirler için yıllık beyanname verilecektir. Bu tutarın aşılması halinde aşan tutar değil gelirin tamamı beyana konu edilecektir.

Yukarıda yer verilen üç çeşit kira gelirinin birlikte elde edilmesi halinde ise konut kira gelirinin istisnayı aşan tutarı, tevkif suretiyle verilendirilmiş işyeri kirası ve kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve 86/1-d maddesindeki beyan sınırını aşan kira gelirlerinin toplamı dikkate alınarak 27.000-TL nin aşılıp aşılmadığı kontrol edilecek ve buna gore tevkif suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira gelirinin beyannameye dahil edilip edilmeyeceğine karar verilecektir.

Gayrimenkul sermaye iradına konu mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması ancak kira gelirlerinin hissedarlardan birinin banka hesabına yatırılmış olması, herbir hissedarın kendi hissesine düşen geliri beyan etmesine mani değildir. Diğer bir ifade ile, kira gelirinin tamamının bir hissedar tarafından tahsil edilmiş olması, gelirin tamamının o hissedar tarafından beyan edilmesini gerektirmez. Ancak hisse durumunun istendiğinde tapu kayıtlarıyla tevsik edilmesi gerekeceği ise dikkatlerden kaçırılmamalıdır.

10. BEYANNAMENİN VERİLME ZAMANI VE ÖDEME

2014 takvim yılında gayrimenkul sermaye iradı elde edenlerin, beyana tabi olan gelirleri için 2015 yılının Mart ayının birinci gününden yirmi beşinci günü akşamına kadar beyannamelerini vermeleri ve hesaplanan gelir vergisini Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödemeleri gerekmektedir. Vergi ödemesi bağlı olunan vergi dairesi müdürlüğüne yapılabileceği gibi hesap numarasının belirtilmesi kaydıyla istenilen vergi dairesi müdürlüğüne ya da anlaşmalı bankalara yapılabilmektedir.

Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar. Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilir.

Beyanı gereken gayrimenkul sermaye iradı elde edenler dilerler ise önceden hazırlanmış kira beyanname sistemini kullanmak suretiylede beyannamelerini vermeleri mümkündür. Anılan sisteme internet vergi dairesi şifresi kullanılmak suretiyle erişilebildiği gibi kişiye özel yöneltilen soruların cevaplandırılması suretiyle de giriş yapılabilmektedir.

11. SONUÇ

2014 takvim yılında Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde yer alan mal ve hakların kiralanması karşılığında elde edilen iratların vergilendirilmesine ilişkin esaslara mümkün olduğunca detaylı bir şekilde yazımızda yer vermeye çalıştık.

Gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde 2014 yılı için öne çıkan temel düzenleme konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirlerde istisna uygulamasına ilişkin 6322 sayılı Kanunun 5 inci maddesiyle Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesine eklenen hükümdür. Her yıl değişen hadler ve anılan istisna uygulaması dışında gayrimenkul sermaye iratlarının beyanına ilişkin mevzuatta herhangi bir değişiklik sözkonusu değildir. Ancak emsal kira bedelinin uygulaması ve yurtdışında ödenen kiraların gider olarak dikkate alınması gerektiğine ilişkin uygulamanın aksi yönündeki düşüncelerimizi de ilgili bölümlerde gerekçeleriyle birlikte ortaya koymaya gayret ederek, idarenin süregelen görüşlerinin yargı kararlarıyla uyuşmadığı gerçeğini vurgulamaya çalışmış bulunuyoruz.

KAYNAKÇA:

- Gelir Vergisi Kanunu,

- Gelir Vergisi Kanunu Tebliğ,

12 görüntüleme0 yorum

Son Paylaşımlar

Hepsini Gör

Tayyar Ateş Yeminli Mali Müşavirlik

Merkez Mah. Perihan Sk. No:67/1 Emin Bey Apt. Kat:4 D:5 Şişli / İstanbul 

+90 212 219 74 81