Ara
  • Olga Ateş

2014 Yılında Elde Edilen Kira Gelirlerinin Beyanı

Serkan ÖZDEMİR*

Vergi Sorunları Dergisi

ÖZ

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde sayılan mal ve hakların; sahipleri, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar, gayrimenkul sermaye iradıdır. Kira gelirine konu mal ve haklar aynı Kanun’da ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Söz konusu mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin beyanında gerçek veya götürü gider usulü olarak adlandırılan iki farklı yöntem bulunmaktadır. Ayrıca konut kira geliri için uygulanan istisna miktarı ve tüm gelirlere uygulanacak diğer indirimler kira gelirinin beyanı esnasında fazla vergi ödememek için dikkate alınması gereken hususlardır.

Anahtar Kelimeler: kira geliri, gerçek gider, götürü gider, mesken kira geliri istisnası, diğer indirimler.

GİRİŞ

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde sayılan mal ve hakların; sahipleri, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar, gayrimenkul sermaye iradıdır. Gelir Vergisi Kanunu uygulamasında, gayrimenkul tanımı geniş olarak ele alınmış ve gayrimenkul olarak kabul edilen arazi ve binaların kiralanmasından elde edilen iratların yanında, anılan madde hükmünde sayılan birçok mal ve hakkın kiralanması karşılığında elde edilen gelirler de gayrimenkul sermaye iradı olarak ele alınmıştır. Gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilecek gelirler, bir ticari işletmeye dahil olmayan taşınmazlar ile bir kısım menkul mal ve haklardan sağlanan gelirlerdir. İşletmeye dahil olmayan bu gibi mal ve haklar, kime ait olurlarsa olsunlar elde edilen kira, elde eden açısından bir ticari kazanç değil, gayrimenkul sermaye iradıdır.

1. GAYRİMENKUL SERMAYE İRADININ MÜKELLEFLERİ

Gayrimenkul sermaye iradının mükellefleri; Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde belirtilen mal ve hakları kiraya veren, söz konusu mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ve kiracılarıdır. Gayrimenkul sermaye iradının tanımında yer alan bu kavramlar, aşağıda kısaca açıklanmıştır:

- Sahip: Medenî Hukuk’ta mülkiyet hakkına sahip olan kimse demektir. Gerek maddi gerekse gayri maddi hak üzerinde mülkiyeti olanları kapsar.

- Kiracı: Gayrimenkul sayılan mal ve haklar, sahipleri tarafından kiraya verilebileceği gibi, bunları kira ile tutanlar da kiraya verebilirler. Kiracı, sayılan mal ve hakları kiralayan kimselerdir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiracıları tarafından kiraya verilmesi karşılığında, diğer kiracılardan elde ettikleri gelirler de gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmiştir. Bu durumda, elde edilen bu gelir dolayısıyla kiracılar da vergi mükellefi olacaklardır.

- Zilyet: Menkul ve gayrimenkul malları el altında bulunduran ve bu mallar üzerinde fiili bir egemenlik kuran kişilere zilyet adı verilmektedir. Medeni Kanun hükümlerine göre maliki kendisi olsun ya da olmasın, bir malı kullanmakta olan kişi, o malın zilyedi sayılmaktadır. Zilyetlik, fiili bir durumdur.

- Mutasarrıf: Mal ve haklara, sahip veya malikleri tasarruf edeceği gibi, bunların dışındaki kimseler de bazen söz konusu mal ve haklara tasarruf ede-bilirler. İster sahip veya malikleri, isterse de bunlardan başka kimseler tasarruf etsin, mal ve haklara hukuken veya fiilen tasarruf eden kişilere mutasarrıf denilmektedir. Mutasarrıf, bir mal veya hak üzerinde fiilen kullanma yetkisi olan kimsedir. Mutasarrıflar çoğu kez, ya sahip ya da zilyet durumundadır.

- İntifa Hakkı: Bir kişiye başka bir kimseye ait menkul ve gayrimenkul mallar ve haklar üzerinde tam bir yararlanma ve kullanma hakkını veren şahsi irtifak hakkıdır.

- İrtifak Hakkı: Bir gayrimenkul üzerinde bir intifa veya kullanıma rıza göstermeyi veyahut mülkiyete has bazı hakların kullanılmasından çekinmeyi ifade eden ve diğer bir gayrimenkul veya şahıs lehine ayni bir hak tesisini ihtiva eden külfete irtifak hakkı denmektedir.

2. KİRA GELİRİNE KONU MAL VE HAKLAR

Aşağıda sıralanan mal ve hakların, ticari veya zirai bir işletmeye dahil olmaması kaydıyla, kiraya verilmelerinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:

1- Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı.

2- Voli mahalleri ve dalyanlar (Dalyan yeri ve voli mahalleri, balık üretmeye elverişli üretim sahalarıdır).

3- Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri1 ve teferruatı2 ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri.

Bu değerlerin, gayrimenkulden ayrı olarak kiraya verilmesi halinde ise, bunlar için alınan kira bedelleri de gayrimenkul sermaye iradıdır.

4- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar (İnşaat hakkı, kaynak hakkı).

5- Arama hakları ve ruhsatları, işletme hakları ve ruhsatları, imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (mucitleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazanç, serbest meslek kazancıdır), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar.

6- Telif hakları (Telif haklarının, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazanç, serbest meslek kazancıdır.)

7- Gemi ve gemi payları ile motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.(Tahmil ve tahliye vasıtaları, yük boşaltmaya ve yük yüklemeye yarayan vasıtalardır.)

8- Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat.

Gayrimenkul sermaye iradı getiren mal ve haklar, ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları, ticari veya zirai kazancın tespitine yönelik hükümlere göre hesaplanır.

3. KİRA GELİRİNİN ELDE EDİLMESİ

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.

3.1. Kira Bedelinin Nakden Tahsil Edilmesi

Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.

- Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. Örneğin; 2011, 2012 ve 2013 yılları kira gelirleri topluca 2014 yılında tahsil edilirse, 2014 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.

- Gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilir. Örneğin; 2013, 2014 ve 2015 yılları kira gelirleri topluca 2014 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.

Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenir

3.2. Kira Bedelinin Ayni Olarak Tahsil Edilmesi

Kiranın ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.

3.3. Kiraya İlişkin Tahsilat ve Ödemelerin Belgelendirilmesi

Kira geliri elde edenler ile kiracıların;

- Konutlarda her bir konut için 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edilmesi halinde,

- İşyerlerinde ise, miktar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmesi zorunluluğu bulunmaktadır.

Banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracı kılınmak suretiyle, para yatırma veya havale, çek veya kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinde, bu belgeler tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır. Söz konusu zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355’inci maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’idir.

4. KİRA BEDELİNİN HİÇ OLMAMASI VEYA DÜŞÜK OL MASI

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır.

Buna göre;

- Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,

- Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.

Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur.

Örnek: Bay (A), 2014 yılında emlak vergisi değeri 500.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır. Bu durumda, mükellefin kira geliri elde etmediği halde, emsal kira bedeli hesaplaması ve bulunacak tutar kadar kira geliri elde etmiş sayılması gerekmektedir. Emsal Kira Bedeli: 500.000 x %5 = 25.000 TL olacaktır. Bu tutar, beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.

Aşağıda belirtilen hallerde ise emsal kira bedeli esası uygulanmaz:

- Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,

- Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Örnek olarak, mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.)

- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,

- Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

5. MESKEN KİRA GELİRİ İSTİSNASI

Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’inci maddesi hükmüne göre binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2014 takvim yılı için 3.300-TL’si gelir vergisinden müstesnadır.

İstisna uygulaması, sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur.

- Sahip olunan birden fazla konut dolayısıyla kira geliri elde edilmiş ise, istisna yalnızca bir kez uygulanabilir.

- Kira geliri elde edilen meskene birden fazla kişi ortak ise, istisna her bir ortak için ayrı ayrı uygulanabilecektir.

Burada değinilmesi gereken bir diğer konu ise, istisnadan kimlerin yararlanamayacağıdır. Bu konuya ilişkin detaylı açıklama aşağıda yapılmıştır.

5.1. Gayrimenkul Sermaye İradı İstisnasından Yararlanamayacak Olanlar

Aşağıda belirtilen mükellefler diğer şartları taşısalar dahi gayrimenkul sermaye iradı istisnasından yararlanamazlar.

1- Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar ile; bu kapsamda yıllık beyanname vermek durumunda olan kollektif şirket ortakları ile adi ve eshamlı komandit şirketlerin komandite ortakları da bu istisnadan faydalanamayacaklardır.

Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, gayrimenkul sermaye istisnasından yararlanamazlar.

2- Bu istisnadan sadece binaların mesken olarak kiraya verilmesi durumunda yararlanılabilecektir. Binaların işyeri, muayenehane, mağaza, depo vb. şekillerde kiraya verilmesi durumunda elde edilen gelirler, tevkif suretiyle vergilendirilecek ve istisnadan faydalanılamayacaktır.

3- Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’inci maddesinde istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde gayrimenkul sermaye iradı istisnasından yararlanılamayacağı hüküm altına alınmış, bu şekilde binaların mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen hasılatın tam olarak ve zamanında beyanı teşvik edilmiştir.

Ancak konu ile ilgili olarak 1999-2 sayılı Gelir Vergisi Kanunu İç Genelgesi’nde yer alan açıklamalara burada yer verilmesinde fayda bulunmaktadır. Söz konusu iç genelgeye göre idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kirası gelirlerini, kendiliklerinden, süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan edenler de söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.

5.2. Basit Usule Tabi Mükelleflerin Gayrimenkul Sermaye İradı İstisnasından Yararlanıp Yararlanamayacağı

Gelir Vergisi Kanunu’nun 46’ncı maddesinin ikinci fıkrasında, “Bu usulde vergilendirilenler, kazancın tespiti ve VUK’un defter tutma hükümleri hariç, bildirme, vesikalar, muhafaza, ibraz, diğer ödevler ve ceza hükümleri ile bu Kanun ve diğer kanunlarda yer alan ikinci sınıf tüccarlar hakkındaki hükümlere tabidirler” hükmüne yer verilmiştir. Bu hüküm çerçevesinde ticari kazancını basit usulde tespit edenler, yıllık beyanname vermek zorunda olduklarından, daha önce yaptığımız açıklamalara göre gayrimenkul sermaye iradı istisnasından yararlanamayacaklardır.

5.3. Gayrimenkul Sermaye İradı İstisnasına Getirilen Yeni Sınırlama

Yukarıda açıklanan şartlara ilave olarak 6322 sayılı Kanunun 5’inci maddesiyle, Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’inci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar” ibaresi “istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar” şeklinde değiştirilmiştir. Söz konusu düzenleme 01.01.2013 tarihinden itibaren elde edilen hasılata uygulanmak üzere yürürlüğe girmiştir.

Mesken kira geliri bulunan bir mükellefin istisnadan yararlanıp yararlanmayacağının tespitinde aşağıda açıklanan koşullara göre karar vermesi gerekmektedir.

- Elde edilen mesken kira gelirinin Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’nci maddesinde yer alan istisna tutarının üzerinde olması gerekmektedir. Tersi durumda yani elde edilen mesken kira geliri istisna haddinin altında olması halinde, aynı kanunun 86’ncı maddesi gereğince söz konusu gelirin yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesine gerek bulunmamaktadır.

- Mesken kira gelirinin yanı sıra ticari, zirai ve mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirilme zorunluluğu olanlar istisnadan yararlanamayacağından, ayrıca aşağıda yapılan açıklamalar çerçevesinde herhangi bir hesaplama yapmasına gerek bulunmamaktadır.

- Elde edilen mesken kira gelirlerinin gayri safi tutarları toplamı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 103’ncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2014 yılında elde edilen gelirler için 97.000 TL) aşıyor ise istisnadan faydalanılamayacaktır. Söz konusu haddin aşılmaması durumunda mükellefin başka geliri de bulunmaması halinde istisnadan faydalanacaktır.

- Elde edilen mesken kira gelirinin yanı sıra ücret, menkul sermaye iradı, gayri menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve irat gelirlerinin de bulunması halinde istisnadan faydalanılabilmesi için, söz konusu gelirlerin gayri safi tutarlarının toplamı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 103’ncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2014 yılında elde edilen gelirler için 97.000 TL) aşmaması gerekmektedir. 103’ncü madde de belirtilen tutarla yapılan kıyaslamada, elde edilen gelirlerin beyan zorunluluğu olup olmadığı önem arz etmemektedir.

Örneğin mükellefin elde ettiği mevduat faizi yıllık beyanname ile beyan zorunluluğu olmamasına rağmen mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağının tespitinde dikkate alınması gerekmektedir.

Örnek: Mükellef “A” 2014 yılında elde ettiği gelirlerin gayri safi tutarları aşağıda ki gibidir.

- Mesken kira geliri : 20.000 TL

- Mevduat geliri : 20.000 TL (Tevkifata tabi tutulmuş)

- Ücret : 30.000 TL (Tevkifata tabi tutulmuş ve tek işveren)

Toplam : 80.000 TL

Mükellefin gelirleri toplamı 97.000 TL’yi geçmediğinden istisnadan faydalanabilecektir.

6. KİRA GELİRİNİN TESPİTİNDE İNDİRİLECEK GİDERLER

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

- Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)

- Gerçek Gider Yöntemi

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

6.1. Götürü Gider Yönteminde Gider İndirimi

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar.

Örnek olarak, işyeri kira geliri ile birlikte hak kira geliri de elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde hak kira geliri yer aldığından dolayı gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar.

6.2. Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, brüt kira geliri tutarından aşağıdaki giderlerin gerçek tutarları indirilebilir.

- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,

- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,

- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2009 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.)

- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

- Amortismanlar,

- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli, (İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.) Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin (Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.

- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

6.2.1. Gerçek Gider Yönteminde İstisnadan Yararlanılması Halinde İndirilecek Giderin Hesaplanması

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir. Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.

İndirilebilecek Gider= (Vergiye Tabi Hasılat x Toplam Gider) / Toplam Hasılat (*)

*Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat - Konut Kira Geliri İstisnası

Örnek: Bay (Z), sahibi olduğu konutu 2014 yılında kiraya vermiş olup, 20.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan mükellef gayrimenkulü ile ilgili olarak, 5.000 TL harcama yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin gerçek gider olarak indirebileceği tutar, 5.000 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat = 20.000 – 3.300 = 16.700 TL

İndirilebilecek Gider = (5.000 x 16.700) / 20.000 = 4.175 TL

7. KİRA GELİRİNİN BEYANI

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

- Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarını (2014 yılı için 3.300 TL) aşanlar,

- İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını (2014 yılı için 27.000 TL) aşanlar,

(Beyanname verme sınırı olan 27.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.)

- Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2014 yılı için 1.400 TL) aşanlar yıllık beyanname vereceklerdir.

Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinin beyanında (Örneğin, basit usuldeki mükellefe kiraya verilen işyerinden elde edilen kira gelirlerinde olduğu gibi), 1.400 TL’lik tutar bir istisna olmayıp, beyanname verme sınırıdır. Bu tutarı aşan bir işyeri kira geliri olduğunda tamamı beyan edilecektir.

Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir. Beyanname, geliri elde eden aile bireyi adına düzenlenerek imzalanacaktır. Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanır. Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.

8. YILLIK BEYANNAMEYE DAHİL EDİLEN GELİRLERDEN YAPILACAK İNDİRİMLER

Yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlere ilişkin indirimler Gelir Vergisi Kanunu ile diğer kanunlarda belirtilmiştir. Gelir vergisi matrahının tespitinde gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden aşağıda belirtilen indirimlerin yapılabilmesi için yıllık beyanname ile bildirilecek bir gelirin bulunması ve yapılacak indirimlerin ilgili mevzuatta belirtilen şartları taşıması gerekmektedir.

Buna göre indirim konusu yapılabilecek bazı hususlar şunlardır:

1- Hayat/Şahıs sigorta şirketlerine ödenen primler,

2- Eğitim ve sağlık harcamaları,

3- Bağış ve yardımlar,

4- Sponsorluk harcamaları,

5- Doğal afetler ile ilgili ayni ve nakdi bağışlar,

6- Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar,

7- Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi (6327 sayılı Kanunla Gelir Vergisi Kanununa eklenen Geçici 82. maddeye göre yapılacak indirim)

8- Eskişehir 2013 Türk Dünyası Kültür Başkenti Hakkında Kanuna göre kurulan Ajans ile EXPO 2016 Antalya Ajansına yapılan her türlü nakdî ve ayni bağış ve yardımlar,

9- Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar

9. ÖRNEK BEYANLAR

9.1. Götürü Gider Usulüne İlişkin Örnek Beyan

Mükellef Bay (E), Ankara’da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2014 yılında 20.000 TL, işyeri olarak kiraya verdiği daireden ise 23.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 4.600 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Söz konusu mükellefin mesken kirası gelirinin istisna haddini aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının toplamı (16.7003+23.000) 2014 beyan sınırı olan 27.000 TL’yi aştığından, mesken ve işyeri kira gelirleri birlikte beyan edilecek olup, buna ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

9.1. Gerçek Gider Usulüne İlişkin Örnek Beyan

Mükellef Bay (Z), 550.000 TL değerinde olan kredi ile aldığı ve işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden yıllık 185.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 37.000 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiştir.

Yıl içerisinde gayrimenkul alımı için kullandığı kredi borcu nedeniyle 25.000 faiz ödemiştir. Ayrıca 2.500 TL sigorta harcaması yapmıştır. 550.000 TL değerindeki gayrimenkulün iktisap bedelinin % 5’i oranında indirimden yararlanılacaktır.

Tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının bedeli 27.000 Türk Lirasını aştığından elde edilen kira gelirinin beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

SONUÇ

2014 yılında 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde sayılan mal ve hakları kiraya verenlerin elde ettikleri gayrimenkul sermaye iratlarını yine aynı Kanun’da belirtilen gider ve istisnalar düşüldükten sonra 2014 yılı için belirlenen 27.000 TL’lik sınırı aşıyorsa beyan etmeleri gerekiyor. 2104 yılına ilişkin kira gelirlerine yönelik yıllık gelir beyannamesi 25 Mart 2015 tarihine kadar verilip, hesaplanan verginin ilk taksidinin en geç 31 Mart 2015 tarihine kadar ödenmesi gerekiyor.

KAYNAKÇA

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu

213 sayılı Vergi Usul Kanunu

Gelir Vergisi Kanunu Tebliğ ve Sirkülerleri

Vergi Rehberi, Gelirler Kontrolörleri Derneği Yayını, 2014.

* E. Gelirler Kontrolörü, Vergi Müfettişi

1 Mütemmim Cüz (Bütünleyici Parçalar): Yerel adetlere göre asıl şeyin unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parça, o şeyin bütünleyici paçasıdır.

2 Eklenti (teferruat): Asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel adetlere göre işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır.

3 2014 yılında mesken kira gelirleri için uygulanan 3.300 TL istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar beyan sınırı olarak dikkate alınacaktır.

Son Paylaşımlar

Hepsini Gör

Tayyar Ateş Yeminli Mali Müşavirlik

Merkez Mah. Perihan Sk. No:67/1 Emin Bey Apt. Kat:4 D:5 Şişli / İstanbul 

+90 212 219 74 81